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河北趙縣樓市市調報告
作者：凡人 時間：2009-8-17 字體：[大] [中] [小]
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目錄
調研說明………………………………………………………………
第一章趙縣宏觀經濟環境分析…………………………………
一、縣域概況
二、趙縣遠景規劃及空間布局
第二章趙縣房地產市場狀況分析及發展預測…………………
一、房地產市場政策法規環境
二、趙縣住宅市場供應狀況分析
三、住宅房地產市場綜合分析
四、未來住宅市場發展預測
第三章趙縣消費者需求分析……………………………………
一、購房者背景資料
二、房屋需求特征分析
三、購房者的居住觀念
第四章本項目SWOT分析…………………………………………
一、項目概況
二、項目SWOT分析
第五章項目市場定位建議…………………………………………
調研說明
1、調研目的
通過對趙縣整體宏觀經濟環境及房地產市場狀況的調研，了解目前當地住宅的供給與需求特征、價位水平及營銷水平，為該項目市場定位提供詳實的依據和建議。
2、調研內容
Ø房地產宏觀環境調研：通過實地調研，獲得趙縣人文、經濟、政策法規及城市規劃方面的信息。
Ø樓盤情況及周邊市場環境調研：通過對樓盤的實地踏勘，對各項目及本地塊的周邊市場環境進行深入了解。
Ø主要樓盤：
1書香苑2白云公寓3新府名門4天怡莊園5潤書苑6金穗家園7碧水莊園8兆億華府9龍鳳官邸
Ø消費者調查：針對主要商圈、主要商業網點、樓房住戶、平房住戶以及本地塊所在區域進行調查。
Ø主要商業網點：建設路、自強路、貢院路等；
3、調研方法
樓盤調查主要采取了實地踏勘、偽裝客戶調查并結合深入訪談等方法，消費者調查主要采取隨機抽樣。
第一章趙縣宏觀經濟環境分析
一、縣域概況
1、地理位置
趙縣位于華北平原中南部，河北省省會石家莊市東南40公里處，轄11個鄉（鎮）、281個行政村，總面積675平方公里，人口55萬。
2、交通條件
交通便利，通訊發達，電力充足，地下水資源豐富。石家莊至青島的308國道、京深高速公路和青銀（青島-石家莊-銀川）高速公路穿境而過；向北60公里是石家莊機場；西、北、東40公里內分布有京廣錢路元氏站、石家莊站和石德鐵路藁城站。
3、人口及經濟狀況
工業初具規模，全縣擁有工業企業6400余家，已形成以紡織、造紙（包裝）、食品（淀粉）、化工、機械、冷藏為主，布局較為合理的工業體系。雪花梨生產加工和玉米淀粉兩大產業被河北省人民政府列入22條龍型產業，給予重點扶持。
名勝古跡眾多，聞名中外的趙州橋，被譽為“天下第一橋”。建于東漢末年的趙州柏林寺，史稱“古佛道場”、“畿內名剎”。座落在縣城中央的趙州陀羅尼經幢，被譽為“華夏第一塔”。近200平方公里梨園景色迷人，是休閑觀光的佳境勝地。旅游業方興未艾，年接待國內外游客100萬人次以上。
趙縣城居民的消費結構還處在初級階段，消費觀念較為保守�？h經濟和社會發展中還存在著一些突出問題:“三農”問題矛盾突出;城鎮化水平較低;社會事業發展不均衡;居民收入增長與經濟發展不協調。
“十一五”期間國家將啟動和實施“京津冀都市圈”發展規劃，這將有利于增加京津石等大城市對趙縣的輻射和帶動作用，有利于趙縣加強區域經濟聯系，拓展新的發展空間。
4、基礎設施條件
通訊設施完備，全面實現數字化，可為各類通信需求提供高速傳輸通道和可靠的通信平臺。擁有變電站15座，總容量29.8萬KVA；熱電廠一座，總裝機容量1.5萬千瓦。地下水屬第四季松散巖類孔隙水，平均埋深28.8米，水質優良，水量充沛。
5、文教衛生
各項社會事業協調發展，建有普通高中6所和職業技術教育中心、技工學校；擁有縣級醫院3所，鄉鎮級醫院28所，已形成融醫療、預防、保健為一體的較為先進的醫療衛生網絡。
二、趙縣遠景規劃及空間布局
1、經濟發展遠景規劃、城鎮化規劃
“十一五”期間，經濟和社會發展的總體思路是：堅持“工業強縣、項目立縣”的思想不動搖，大力發展循環經濟。以工業大發展提升經濟綜合實力，以發展農業產業化促進農民增收，以城鎮建設為重點推進城鄉一體化，以旅游開發為重點加快第三產業發展，以招商引資為重點進一步擴大開放，努力實現由農業大縣向經濟強縣的跨越，力爭重返全省三十強。
趙縣城鎮建設的綜合目標是：縣域要建成幾個帶動周圍鄉鎮經濟發展的區域中心城鎮。城鎮的人均住房面積達到25平方米以上，鎮區人均道路鋪裝面積達到14平方米，人口總數控制在58萬人以內，城鎮登記失業率控制在4.5%以內，城市化率達到30%以上，城區生活垃圾無害化處理率達到90%，飲用水水質達標率100%，五年轉移農村勞動力9萬人次以上，高中階段入學率達到85%以上，新型農村合作醫療保險覆蓋率達到100%。
2、空間布局結構
依托308國道，行政、文化、旅游、商貿、教育等組成的縣城中心，縣城現在逐步由向北拓展，城市向東外延，同時帶動周邊商業、醫療、購物、休閑等生活配套的完善，整改力度相當大，縣城基礎設施建設發展較快。
幾年來，建設局重點實施了文物景點連線道路改造工程以及柏林廣場、永通橋公園、花市街、貢院街、驛里街、古城墻遺址園、趙州歷史文化名城牌樓等項目的建設，05年被省政府命名為“省級歷史文化名城”。同時相繼實施了東、西坑治理；柏林街、永通路、石塔路、自強路改造工程；平棘大街改造工程、升華街改造工程；完成了“三路一街”、安濟大道、李春大道等主要街道的綠化升級改造；2008年，以安濟公園為首的四個公園、一個廣場、16塊綠地建設為重點；落實“三年大變樣”，城中村拆遷改造工程在如火如荼地進行。
第二章趙縣房地產市場狀況分析及發展預測
趙縣房地產市場起步較晚，由于房地產政策法規的不完善及土地審批的不規范，市場發展進程緩慢，幾年前開發的“碧水莊園”為縣城第一個商品房住宅小區，獲得良好的市場反響，帶動了之后的金穗家園等入市，可由于諸多因素制約，各個樓盤間同質化嚴重，整體營銷水平不高。
一、房地產市場政策法規環境
1、土地政策
趙縣土地供應市場不夠規范，土地供應沒有嚴格的限制。
2、銷售政策
有些小樓盤不具備正規商品房應具備的“五證”，銷售秩序極不規范，客戶購房，買賣合同制度簽署不規范。購房者的權益難以得到保障。
3、貸款政策
趙縣金融信貸部門對于房地產貸款管理較為謹慎。貸款門檻高、適用人群的范圍狹窄，
二、住宅市場供應狀況分析
住宅：
1書香苑(在售)
規模：一棟多層，一梯三戶，2個單元，
層高2.9米，交房標準：毛坯
戶型面積段：兩室兩廳一衛121㎡
三室兩廳兩衛124㎡137㎡
價格：一層1488元/㎡，二層1568元/㎡，三層1578元/㎡，四層1568元/㎡，
五層1298元/㎡，六層898元/㎡。地下室650元/㎡。物業費：0.2元/㎡
均價：1400元/㎡
2白云公寓（未開盤）
規模：規劃4棟高層預計均價2000元/㎡（暫無其他資料），已開槽。
3新府名門（未開盤）
規模：3棟7層電梯房未開工
4天怡莊園(在售)
規模：總占地150畝，總建筑面積16萬平方米。一期11棟多層，一梯兩戶，
一期交房。
層高2.9米，交房標準：毛坯
戶型面積段：兩室兩廳一衛98㎡
三室兩廳兩衛120㎡129㎡133㎡143㎡
四室兩廳兩衛156㎡
價格：一層1620元/㎡，二層1710元/㎡，三層1710元/㎡，四層1510元/㎡，
五層1410元/㎡，六層1310元/㎡。
地下室500元/㎡。物業費：0.2元/㎡
天然氣集資2000元/戶暖氣集資21元/㎡
均價：1550元/㎡
5潤書苑(在售)
規模：共計10棟，8棟多層2棟高層11層、18層。一期五棟多層，一梯兩戶。
一期已開槽
層高2.9米，交房標準：毛坯
主力戶型為三室兩廳兩衛。
均價：1500元/㎡
6金穗家園(在售)
規模：10棟多層，臨街為三層商業。
均價：1500元/㎡，商業：2700/㎡
7碧水莊園（已售完）
主力戶型為三室兩廳兩衛，一梯兩戶
層高2.9米，交房標準：毛坯。物業費：0.2元/㎡
均價：1600元/㎡，商業：4000元/㎡
8兆億華府（未開盤）
規模：4棟19層
層高：3米，交房標準：毛坯。
價格未定
拍地價70萬元/畝面積137㎡，121㎡，94㎡
9龍鳳官�。ㄎ撮_盤）
規模：一期規劃11棟多層。（暫無其他信息）
商業：
永通路商業35㎡1.2萬/年
15㎡6000元/年
貢院街商業100㎡1.2萬/年
5年前30萬200㎡1500元/㎡
目前趙縣房產市場住宅均價在1500元/㎡商業價格均價可以達到3000元/㎡
三、住宅房地產市場綜合分析
1、產品差異化不明顯
一方面是產品本身差異化不明顯，如戶型多以三室為主，面積多集中在110-130平方米，“5+1”式多層住宅，另一方面消費者的承受能力有限，整個房屋總款在20萬以上的市場容量較小。
2、銷售價格受地段制約性大。
碧水家園,金穗家園因為入市較早，且臨近主干道自強路，周邊生活配套相對完善，人們認可較大。其他樓盤人們在競相比較。
3、供應量較大，競爭加劇
隨著近年來，縣城居民購房需求逐步增加，現在涌入大量新樓盤，市場供應量一下子增大，將引來激烈的競爭，形勢嚴峻。
4、目標客戶群：公務員和部分周邊鄉鎮進城經商的客戶成為當前房市的主力客戶群
Ø私營業主：趙縣域內有較多的私營企業，這部分私營企業主較為富裕，理念也較為超前，能夠接受商品房社區。
Ø有穩定收入的公務員：該部分購房群體有較為穩定的收入，他們比較傾向于購買單位自建集資房。
Ø為父母購房：部分在縣城工作的外來人口，待工作穩定后，即在當地買房將父母接來同住。
Ø解決子女教育：這部分人具有一定的經濟實力，這部分購房者主要還是為了解決孩子的入市就學問題。
5、項目開發理念初級，產品設計與供給單一
趙縣商品房開發理念較為初級，產品檔次普遍不高，設計水平相對落后。
Ø建筑形態：絕大多數為“5+1”式普通多層住宅
Ø建筑立面：無特色，風格不明顯
Ø戶型：產品單一，設計滯后
Ø物業管理：無專業物管公司
Ø社區配套相對缺乏，幾乎無景觀規劃
6、營銷手段單一，營銷水平低端
商品房多采取自然銷售，主要由地盤包裝為主，房地產廣告不多，只選用宣傳單頁和夾報，投放力度小，同時地盤包裝水平有限，整體銷售人員的專業素質需有較大提高。
7、期房銷售未成氣候，人們多認可現房銷售，銷售周期較長
在售樓盤都為現房,縣城居民比較認可。隨著觀念的轉變,人們逐步能夠接受期房。
四、未來住宅市場發展預測
隨著社會經濟的發展與人們消費理念的進步，趙縣房地產市場會不斷規范并成熟起來。
1、開發大規模、相對高檔小區將成為趨勢
趙縣購房者已認識到大規模社區的優勢，生活配套完備、引入專業物業管理等，這必將引導未來開發商規�；_發，并取得相當規模的市場。
2、110㎡～130㎡三室戶型仍然是市場需求主流
一方面與縣城人民消費習慣有關，另一方面與其家庭的實際人口狀況有關，并且一次性到位仍在市場購買行為的影響因素中占主導地位。
4、項目規劃、產品設計、營銷水平都將有極大的提高
Ø未來住宅項目將更加注重深層次開發，項目的整體規劃將有所提高，目前的排排樓、無景觀、缺配套、少功能、欠物管的低端樓盤將逐漸淡出市場；
Ø產品設計上也將會呈現出更多產品類型、更多戶型結構、更多更合理的面積配比，以滿足市場細分后日益豐富的不同住宅消費需求；
Ø在營銷手段上會逐漸豐富起來，多渠道、立體化的包裝宣傳將會加快項目的銷售速度并增加項目的附加值。
5、市場價格不容樂觀
目前市場房源較多，供應量較大，市場競爭加劇，預計價格漲幅不大。
第三章趙縣消費者需求調查
通過對消費者的實地訪問以及與相關專業人士的談話，對趙縣消費人群得出如下結論：
一購房者背景資料
Ø從購房者的背景資料來看，購房主體以25-40歲的公務員、私營業主為主；
Ø從購房人群的知識結構看，普遍不高，高中或中專以下的購房者占到總數多半；
Ø從家庭結構上看，主要以三口或四口之家為主；
Ø從收入水平來看，目前趙縣居民的收入水平較低，家庭月收入在二千元以下的占多數。
二房屋需求特征分析：看重其實用性
Ø對三室兩廳、三室一廳、兩室兩廳的需求占絕大多數；
Ø面積段需求主要集中在110㎡～130㎡之間；
Ø還是比較認可多層住宅，對高層、小高層認可不高；
Ø在產品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的產品最受青睞。
三購房者的居住觀念
1、從購房原因看，為改善居住條件而購房的比例最高，為解決基本居住占少數。
Ø縣城流動人口較少，居民基本不缺房，所以多為改善居住條件而購房；
Ø一些周邊鄉鎮進城做生意的富裕戶為了解決子女就學，而選擇在縣城購房，顯出了教育購房趨勢；
Ø另外從調查結果看，購買住宅用于投資的比例很小
2、從購房者看重的因素來看，價格仍然是最為敏感的因素。
因為消費觀念較為陳舊，購房者較為看重的還是樓盤地段、交通以及供暖問題，但物業管理及環境也成為消費者越來越關注的因素。
3、從人們獲得購房信息的主要渠道來看，通過親朋好友介紹的方式最多，這是由于當地房地產推廣方式比較低端，大多為地盤包裝。
4、對本地塊的認識
通過調查我們發現，本項目的位置偏東。人們較多認識到縣城的北向發展，屆時教育、醫療等市政配套將會隨之完善，但對縣城的東延認識度不夠，需要通過政府加快城中村改造工程，同時加大樓盤宣傳引導力度，增深人們對本地塊的認可。
第四章趙縣項目情況分析
一、項目概況
項目位于東環升華路與永通大路交叉口東延500米，為政府待規劃用地，是實施“三年大變樣”整體規劃的第一個城中村改造項目，政府重點改造工程。
二、項目SWOT分析
分析項目的SWOT矩陣，就在于深度解析項目情況，整合內、外部資源，尋找項目入市的最佳切入點。
1、優勢-S
Ø本項目據守縣城老城區，對面有縣醫院，是縣城發展較早，人氣較旺的地段，人們比較認可。
Ø本項目作為政府的重點建設工程，第一個城中村改造工程，政府比較重視，支持力度較大，有很好的發展前景及整體遠景規劃，具備長遠投資潛力；此外信譽度較好；
Ø項目周邊交通便利，緊鄰東外環和城市主干道永通路，人氣匯集，商業氛圍較濃
Ø項目周邊有諸多學校及市政配套，未來生活十分便捷;
2、劣勢-W
Ø從目前來看，項目的位置還有些偏，人氣稍低，人們認可度較差；
Ø本地塊大路兩側狹長地帶，臨街商鋪，上部住宅，不利于小區規劃；
Ø項目初期周邊生活配套將相對缺乏；
3、機會點-O
Ø縣城整體營銷水平不高，本項目作為符合人們認可的多層建筑，若在產品設計、景觀規劃、物業安防上提高檔次，是可以贏得消費者的首肯、青睞的；
Ø縣政府對本項目區域的規劃，如盡快實施，打通永通路，完善周邊規劃配套，能夠極大提升該項目的吸引力；
Ø趙縣主干道永通路除停滯的兆億莊園外，項目周邊新建、擬建的大規模住宅項目不多；
Ø縣城樓盤整體營銷手段不高，宣傳力度不夠，我們可以通過多渠道、立體化的宣傳來引導消費者，增加本項目的知名度，美譽度，樹立知名項目品牌；
4、威脅點-T
Ø市場不規范，今年一下審批了諸多項目，供應量增大，競爭激烈
Ø市場需求不夠活躍
第五章項目市場定位建議
作為趙縣政府08舊城改造工程的重點，第一個城中村改造項目，本項目具有一定的先發優勢，但城中居民雖然了解“三年大變樣”的城中村改造區域規劃，可由于本地塊位置相對較偏僻，生活配套不太完善，在政府沒有拿出實際行動之前，人們對于地塊的發展還是抱有疑慮。
所以要促進項目的推廣、營銷，一需要政府加快永通路的打通、建設力度，加大對項目及周邊的規劃整改支持力度，以實際行動消除人們的疑慮，同時通過多種營銷宣傳活動提升項目的可信度、知名度，彰顯項目的良好發展前景及投資潛力；
二采用由西向東梯度式分期開發的方法，逐步培育、引導及創造市場，竭力將本項目打造成趙縣標志性商業街區，這就要求項目在產品規劃設計上推陳出新，力求善美，切實滿足趙縣人民的需求，提升本項目的實用性，美譽度。
因此，我們建議本項目規劃6層多層建筑，一層為商業，臨近升華街口的可以做2層商業，并對產品提出如下建議：
一、戶型設計建議
Ø材質外墻以高級涂料為主，一層貼墻磚
Ø色彩根據本項目定位，購買客群，建議營造明朗大方的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的商住氛圍
Ø頂層建議舍棄閣樓設計，規劃為平頂或退臺。
Ø臨街陽臺設計成通體大陽臺，可以更好的規避臨街所帶來的噪聲
Ø采用大開間、小進深的樓體形式
Ø面積以110--130㎡為主的三室兩廳為主
Ø客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗設計，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。
Ø窗戶采用外飄窗中空玻璃
Ø建議建筑層高為3米。
Ø采用新穎的錯層形式，增大空間的靈動性
二、內部配套
Ø燃氣氣管道入戶，電話、寬帶、有線電視預留接口。
Ø由于地板輻射采暖健康、清潔并且節省空間，是采暖方式發展的趨勢
Ø陽臺上下水，設置洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。
三、物管智能化建議
Ø可適當引入智能化系統，為提升社區品質，增加安全性
Ø引入專業物管公司，保證業主居住的舒適性和享受性
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